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É importante não confundir o pagamento associado a um acordo de reserva com o pagamento do sinal ao abrigo de um CPCV.
Fonte: Idealista News
Como funciona a reserva de um imóvel? Regras e precauções a tomar!
O acordo de reserva de imóvel é provavelmente (a par do contrato de promessa de compra e venda) um dos modelos contratuais mais utilizados no âmbito das relações de mediação imobiliária, especialmente quando se trata de imóveis residenciais. Mas para que serve? E que precauções devem ser tomadas? O novo simplex tem algum tipo de impacto? Explicamos tudo neste artigo com o apoio de especialistas jurídicos.
Em termos gerais, “reservar” um imóvel consiste em demonstrar a intenção de adquirir (ou arrendar) um imóvel, em condições aceitáveis para o respetivo proprietário, e inclui o pagamento de um montante (reduzido) que demonstra a boa-fé das partes em concretizar a transação, antes da negociação e/ou assinatura do contrato de aquisição (seja o contrato promessa ou o contrato definitivo).
Para que serve o acordo de reserva de imóvel?
Em particular, no contexto da compra e venda de imóveis, o acordo de reserva serve essencialmente para garantir um período de exclusividade ao potencial comprador e estabelecer um dos termos mais importantes da transação — o preço.
Mediante o pagamento de uma quantia (geralmente reduzida), o imóvel deve ser retirado do mercado imobiliário por um determinado período de tempo acordado, permitindo:
- ao potencial comprador analisar a situação do imóvel, nomeadamente através de uma auditoria jurídica, para verificar a existência de possíveis contingências que possam (ou não) impactar as negociações da aquisição pretendida; e
- às partes, negociar e acordar os termos do(s) contrato(s) a celebrar.
É importante não confundir o pagamento associado a um acordo de reserva com o pagamento de sinal ao abrigo de um contrato de promessa de compra e venda.
A Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, que regula a atividade de mediação imobiliária, esclarece que estes montantes — salvo estipulação expressa em contrário pelas partes — não constituem antecipação do preço de compra nem de despesas decorrentes da transação, pelo que não lhes é aplicável o regime de incumprimento estabelecido no artigo 442.º do Código Civil (ou seja, devolução em dobro em caso de incumprimento pelo vendedor, ou retenção do sinal em caso de incumprimento pelo comprador).
O destinatário do valor de reserva não é o potencial vendedor (como acontece num contrato promessa), mas sim, regra geral, a empresa de mediação imobiliária responsável pela transação, que deve assegurar que o montante é devolvido a quem o prestou, caso a transação pretendida não se concretize.
O que fazer para evitar riscos?
Em primeiro lugar, o acordo de reserva deve ser formalizado por escrito, não tendo necessariamente de seguir as minutas pré-elaboradas pelas empresas de mediação imobiliária.
A reserva deve incluir, pelo menos, os seguintes elementos essenciais:
- a identificação do potencial vendedor, do potencial comprador e da empresa de mediação;
- identificação do imóvel objeto da transação;
- o montante entregue como reserva;
- o período de exclusividade;
- o prazo para celebração do contrato promessa e/ou para outorga da escritura pública;
- condições para a aquisição do imóvel (por exemplo, a realização em termos satisfatórios para o comprador de uma auditoria jurídica ao imóvel, ou a aprovação de financiamento bancário);
- o destino a dar ao valor de reserva, ou seja:
- a devolução ao potencial comprador, caso o negócio não se concretize;
- ou a imputação do montante no valor a pagar como sinal ou preço na celebração de um contrato de promessa de compra e venda ou na escritura de compra e venda, conforme aplicável.
Novo simplex de licenciamento: é necessário redobrar os cuidados?
As recentes alterações legislativas introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, nomeadamente a alínea y) do n.º 1 do artigo 1.º e o artigo 19.º das disposições transitórias, no âmbito do designado simplex de licenciamento, permitem, entre outras coisas, a compra e venda de imóveis sem apresentação de licença de utilização.
Por isso, para evitar surpresas, é particularmente importante que a reserva estabeleça desde o início que a aquisição pretendida será precedida da entrega da licença de utilização (mesmo que esta não seja obrigatória para outorga da escritura) e/ou da realização de uma auditoria jurídica ao imóvel, ficando a transação ou o preço acordado condicionados à inexistência de contingências em matéria de licenciamento.
Por esta razão, é importante não ceder à pressão de concluir a transação num espaço de tempo muito curto. Deve ser garantido um prazo razoável para realizar esta auditoria jurídica, de modo a permitir ao potencial comprador validar a documentação do imóvel (em particular, em matéria de licenciamento), incluindo, se necessário, a consulta dos processos arquivados na Câmara Municipal.