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A cedência de posição é uma prática corrente no mercado imobiliário, especialmente em empreendimentos novos ou em construção. Neste artigo, explicamos como funciona este processo com um exemplo prático, destacando os passos e as precauções que devem ser tomadas.
O que é a Cedência de Posição?
A cedência de posição consiste na transferência dos direitos e obrigações de um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel ainda não concluído, do comprador original (cedente) para um novo comprador (cessionário). Este processo permite ao cedente recuperar o investimento inicial e frequentemente obter um lucro, enquanto o cessionário assume o contrato e os pagamentos restantes.
Exemplo Prático de Cedência de Posição (caso fictício)
Contexto
- Empreendimento: Residencial Jardim de Lisboa
- Promotor Imobiliário: Imóveis de Lisboa, SA
- Comprador Original (Cedente): Maria Silva
- Novo Comprador (Cessionário): João Pereira
- Data de Compra Original: 1 de janeiro de 2023
- Preço do Imóvel: 300.000 €
- Sinal pago por Maria Silva: 30.000 € (10% do valor do imóvel)
- Data de Conclusão do Imóvel: 31 de dezembro de 2024
Passos para a Cedência de Posição
1. Compra Inicial
Maria Silva assinou um contrato de promessa de compra e venda com a Imóveis de Lisboa, SA, pelo valor de 300.000 €, relativo a um apartamento no Residencial Jardim de Lisboa. Pagou um sinal de 30.000 € na data de assinatura.
2. Decisão de Ceder a Posição
Em junho de 2023, Maria Silva decide ceder a sua posição contratual devido a uma mudança de emprego para outra cidade.
3. Encontrar um Cessionário
Maria Silva encontra João Pereira, que está interessado em assumir o contrato. João Pereira tem consciência de que terá de pagar uma quantia a Maria Silva, além de assumir todas as obrigações remanescentes do contrato com o promotor.
4. Acordo e Formalização
Maria Silva, João Pereira e Imóveis de Lisboa, SA acordam a cedência de posição. Assinam um acordo de cedência que inclui os seguintes pontos:
- João Pereira pagará a Maria Silva os 30.000 € já pagos ao promotor, acrescidos de 5.000 € de compensação pelo direito de assumir a posição (total de 35.000 €).
- João Pereira assume todas as obrigações e direitos do contrato original, incluindo os pagamentos futuros ao promotor.
5. Pagamento
João Pereira paga a Maria Silva os 35.000 € acordados.
6. Continuação do Contrato
João Pereira é agora o titular do contrato de promessa de compra e venda e será responsável por todos os pagamentos futuros, incluindo o pagamento do remanescente de 270.000 € ao promotor, de acordo com o calendário do contrato original.
Aspetos a Considerar
1. Avaliação do Valor
É importante que ambas as partes avaliem corretamente o valor do imóvel e o montante a pagar pelo cessionário, incluindo o valor já pago e o valor de mercado atual.
2. Acordo do Promotor
Verifique se o contrato original permite a cedência de posição e se é necessária a aprovação do promotor. Muitos contratos têm cláusulas específicas sobre esta prática.
3. Documentação
Certifique-se de que toda a documentação necessária está em ordem e que o acordo de cedência de posição é claro e detalhado, para evitar mal-entendidos futuros.
4. Impostos e Encargos
Considere os impostos e encargos associados à cedência de posição. Em Portugal, podem existir implicações fiscais, nomeadamente o pagamento de Imposto do Selo.
5. Assessoria Jurídica
Consultar um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar a garantir que todos os aspetos legais são cumpridos e que ambas as partes estão protegidas.
Vantagens da Cedência de Posição
Para o Cedente
- Recuperação do Investimento: Possibilidade de recuperar o investimento inicial e potencialmente obter um lucro.
- Flexibilidade Financeira: Libertação de recursos que estavam comprometidos com a compra do imóvel.
Para o Cessionário
- Acesso a Imóveis em Construção: Oportunidade de adquirir um imóvel em construção, possivelmente a preços inferiores aos praticados no mercado após conclusão.
- Personalização: Possibilidade de personalizar acabamentos e detalhes do imóvel, se ainda se encontrar em fases iniciais de construção.
Conclusão
A cedência de posição é uma prática útil no mercado imobiliário que oferece flexibilidade a compradores e investidores. Compreender bem o seu funcionamento e tomar as precauções necessárias pode resultar em transações benéficas para todas as partes envolvidas.
Se está a considerar uma cedência de posição, certifique-se de avaliar todas as condições, implicações legais e financeiras e, se necessário, recorra a aconselhamento jurídico para garantir uma transação segura e eficaz.
